相关案情

　　杨静与案外人王维省原系夫妻，涉案房屋系该二人夫妻共同财产。2002年7月，北京市丰台区人民法院作出（2001）丰执字第1363号民事裁定书，确认王维省作为投资人在200万元范围内清偿该院（2000）丰经初字第02620号民事判决书确定的被执行人盛世达公司的义务。2002年9月，该院作出裁定并向北京市朝阳区房屋管理局发出协助执行通知书，查封了王维省名下的涉案房屋。此后,该院持续续封涉案房屋至今，当前查封期限为2019年1月28日至2022年1月27日。2004年11月17日，杨静与王维省经法院判决离婚，涉案房屋归杨静所有，房屋贷款由杨静自行偿还。

　　2011年2月21日，杨静与杨瑾清签订《北京市房屋买卖合同》，约定杨静将涉案房屋出售给杨瑾清，房屋价款205万元。在买房的时候，杨瑾清知道涉案房屋同时存在银行的抵押、西城区法院的查封及丰台区法院的查封。

　　法院裁判

　　一审法院认为：违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案中原、杨瑾清在签订买卖合同时，涉案房屋已经被司法机关查封，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。对于杨静的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：杨静与杨瑾清于二〇一二年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

　　本院认为，杨静和杨瑾清签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经被司法机关查封，且根据庭审笔录，杨瑾清在购房时知晓房屋被查封，在此情况下，双方签订的房屋买卖合同应属无效。

　　实务指引

　　对于买卖合同标的物、履行过程、主体等，违反了国家法律法规强制性规定的，如交易的标的物为禁止交易的宅基地，或者标的物被抵押或被查封的，或者应登记批准生效没有登记批准的合同，都会被认定为无效。此外，《民法典》增加了一个但约，明确了不是所有法律和行政法规的强制性规定的违反都会导致合同无效。

　　杨瑾清与杨静房屋买卖合同纠纷；北京市第三中级人民法院（2020）京03民终4268号民事判决书】