买受人以出卖人违反先合同义务瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，应认定为不当行使履行抗辩权。

　　案情简介

　　2014年，供销公司购买林某别墅，约定房款3200万元。2016年，供销公司支付700万元后，以林某别墅绿植隔离带向外扩展部分并不包括在房产证面积中，诉请林某损害赔偿300万元。林某反诉解除合同，亦主张损害赔偿700万余元。

　　法院认为

　　1、林某作为涉案别墅所有权人，签订房屋买卖合同当时又是涉案别墅相邻别墅所有权人，其应当知悉涉案别墅绿植屏障向外扩展事实。在供销公司签订房屋买卖合同前实地查看涉案别墅时，林某应自己告知或委托中介告知供销公司涉案别墅绿植隔离带外扩情况，因绿植隔离带外扩情况对涉案别墅成交价格将产生一定影响。林某并未告知供销公司涉案别墅绿植隔离带外扩情况，林某交付给供销公司的涉案别墅实际情况与产权证书登记情况并不完全一致，故可认定林某在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务。在此情形下林某不享有合同解除权。

　　2、涉案别墅绿植隔离带向外扩展部分，在整个涉案别墅面积中所占比例较小，对涉案别墅成交价款影响不大，林某在缔约过程中存在瑕疵行为，但不属于重大违约行为，供销公司不能以此为由拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办理过户和支付剩余房款2500万元义务。供销公司以林某瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要义务，不符合《合同法》诚实信用原则和公平原则，故供销公司拒不履行合同主要义务行为，属于不当行使履行抗辩权，应承担相应损害赔偿责任。综合本案情况，法院酌定供销公司赔偿林某损失250万元。

　　3、供销公司对涉案别墅占地范围产生了一定错误认识，而产生该错误认识的原因应归责于出卖人林某，作为别墅出卖人的林某亦应就其缔约过程中瑕疵行为承担相应责任。根据本案绿植隔离带外扩概况，法院酌定涉案别墅总价款由3200万元变更为3150万元。供销公司请求林某配合其办理涉案别墅过户手续的请求，法院予以支持。鉴于房屋买卖合同继续履行，供销公司已支付700万元首付款林某不予退还。根据权利义务对等原则和双方当事人合同约定，供销公司亦应于过户当天将剩余房款2450万元支付给林某。供销公司在房屋买卖合同履行过程中属于主要违约方，其亦未提供证据证明其有何种直接损失，故其要求林某赔偿损失300万元请求，不应支持。判决继续履行，房屋总价款由3200万元变更为3150万元，林某协助办理过户，供销公司支付剩余房款2450万元并赔偿林某损失250万元。

　　实务要点

　　买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。

　　案例索引

　　北京高院（2017）京民终289号“中国供销集团有限公司与林光荣等房屋买卖合同纠纷上诉案”，见《权利义务相一致原则在合同履行中的适用》