房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。那房屋买卖未过户，拆迁补偿款如何分配?北京中恒信律师事务所刘鹏律师结合司法考量及审判实践，对房屋买卖未过户，拆迁补偿款的分配规则进行了分析说明，供大家参考。

　　一、拆迁补偿分配规则

　　房屋买卖未过户，拆迁补偿利益归房产证登记的房屋所有权人。

　　房屋作为不动产，其物权变更需经登记方产生公示效力。买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。国有土地上房屋征收的被征收人是房屋所有权人，征收补偿的对象也是房屋所有权人。卖方作为标的房屋的所有权人，其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。

　　二、对被征收人给予的补偿

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府，对被征收人给予的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值的补偿;

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　三、裁判要点

　　1.买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

　　2.当房屋被征收时，卖房人作为登记的房屋所有权人，与征收部门签订的征收补偿协议合法有效，但其在该协议中享有的权利为其出卖给买房人的房屋及土地使用权的对价。在此情况下，买房人可选择解除房屋买卖合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。(实践中，征收部门可直接与实际买受人签订征收补偿协议。)

　　3.在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该补偿款的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的补偿款的归属或分配作出裁判。