从吉林珲春案解析商品房争议各主体效力顺位

在我国，出于“居者有其屋”、“有房才有家”的传统观念和实际需求，商品房在社会经济和法律应用方面都具有重要的地位。围绕商品房利益的分配和归属也产生了各种各样的纠纷。从而需要从法律的角度对各项权能的效力进行排序，以定分止争。

法律从来不仅仅是孤立的、形而上学的法条，而是与活生生的现实相联系、并服务于国家对社会秩序调整、规范的要求。

商品房消费者处于第一顺位，是出于保护国民基本的生存权；建设工程价款优先受偿权处于第二顺位，是为了维护该债权背后蕴藏着的农民工群体的利益；附条件的一般不动产买受人处于第三顺位，是为了维护经济秩序、保障市场主体交易安全的考量；经过登记的抵押权处于第四顺位，是由于法安定性、法秩序的需要；普通债权列为最后顺位。

由此观之，商品房争议各主体的效力顺位反映了立法者对社会经济利益的干预和分配。

【吉林珲春房地产买卖合同纠纷案情简介】

购房人张女士于2018年5月在吉林省珲春市某小区签约购房并交纳定金，2019年9月付清20.7万元全款并收房。谁料开发商在其不知情的情况下在2018年11月已将该房抵押给银行并办理了抵押登记。后开发商无力还款。涉及抵押业主共有100多户。2022年6月银行通知张女士该房屋已抵押的情况。

【本案法律解决方案】

1. 对案情全面梳理基础上，针对业主反映的开发商或有关政府主管部门个别工作人员涉嫌刑事犯罪的问题，进行重点甄别、剥析，如确实涉嫌犯罪的，向有关部门检举控告、由行政机关根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》进行移送处理或在诉讼中由法院在民事诉讼程序中移送给刑事侦查机关。

2. 由于银行只送达了《告知书》，法院尚未查封，初步推断银行实现该抵押权在程序进行当中；当事人委托后，律师可以给银行发送律师函，了解银行与开发商债务情况、抵押登记期间；并可到当地不动产登记中心进行查询。

3. 向开发商提起合同违约之诉，要求开发商履行配合办理权属登记合同义务。

4. 如在与开发商诉讼过程中，法院对房屋进行查封，我方业主可申请执行异议，并根据法院驳回裁定，提起执行异议之诉；此时法院会裁定对业主与开发商的合同纠纷中止审理。

5. 如执行异议之诉，法院判决不予执行（我方胜诉）并恢复对合同纠纷的审理，如开发商客观上履行不能履行办理不动产权属登记的合同义务，会驳回业主的起诉（以后条件具备可以另行起诉）。

6. 在开发商怠于履行办理权属登记义务的情况下，如果符合办理权属证书的基础条件，律师可以代理与相关部门沟通办理权属证书（委托事项增项）。

【法律规定】

1.商品房消费者物权期待权效力最优 法律依据：

①《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定：

（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

②《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

③《九民纪要》第125条和第126条的规定：符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。所谓“买受人名下无其他用于居住的房屋”，是指与涉案房屋在同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。另外，商品房消费者名下虽有一套房屋，但购买的房屋在面积上是用于满足基本居住需求的，也属于上述情形;消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果接近百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认定为符合上述要求。

2.建设工程价款优先受偿权效力其次 法律依据：

①《民法典》第807条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。

②《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定：

（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

③《建设工程施工合同解释（二）》规定：

“第十七条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第十八条 装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

第十九条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算（新《建工解释》法释〔2020〕25号，已将建设工程优先受偿权的存续期间改为18个月）。

第二十三条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

3.一般不动产买受人物权期待权效力第三 法律依据：

①《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

②《九民纪要》第127条规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

结合《九民纪要》第126条“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”由此可知，一般不动产买受人的物权期待权，在效力上，优先于不动产抵押权，但必须满足以下四个条件:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，在一般不动产买受人的物权期待权满足上述四个条件时，各权利人之间的顺位是:建设工程价款优先受偿权>一般不动产买受人的物权期待权>不动产抵押权。

【司法判例】

①一般买受人物权期待权>抵押权 判例案号： (2018)最高法民申4090号

【裁判要旨】本案涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。

但上述司法解释第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，本案因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。原判决根据查明的事实认为本案符合第二十八条规定的条件,并据此认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权，适用法律并无不当。

②一般买受人物权期待权>抵押权 判例案号： (2019)辽民终1015号

【裁判要旨】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条和《执行异议和复议案件规定》第二十八条之规定予以判断。刘鹏在案涉房屋查封前已与中天公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，中天公司向刘鹏出具了记载内容与《商品房买卖合同》相符的销售不动产统一发票，且结合刘鹏已实际入住的情况,可以认定刘鹏与中天公司在法院查封之前已形成了真实有效的买卖合同关系，支付了相应的价款，并占有了案涉房屋。

虽然案涉房屋在工程完工前设定了在建工程抵押权，但在抵押权设定之后，抵押权人与抵押人达成的委托贷款合同之补充合同中明确约定抵押人可以对抵押房产进行销售，因此，刘鹏购买案涉房屋时并不存在过错。至于中天公司未按合同约定将售房款项打入监管账户致使建银公司优先权无法实现,并致使案涉房屋未解封办理过户手续系中天公司造成，与刘鹏无关，建银公司可向中天公司主张相应的民事权益。因此，刘鹏对案涉房屋依法享有不动产物权期待权，该权利具有排除强制执行的效力。该案经最高院再审((2020)最高法民申1495号)，最高院认为原审判决认定被申请人即购房人刘鹏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。

③中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行丁平房屋执行异议之诉

本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于丁平对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，丁平与大地公司签订的《商品房买卖合同》，足以证明丁平与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。

基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、首付款的支付日、房屋交付占有日均发生在涉案房屋查封之前，原告丁平又将且丁平已对涉案房屋进行装修入住，且在诉讼过程中，原告丁平已支付剩余购房款655010元。故原告已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即非因买受人自身原因未办理过户登记之法定情形。

因此，丁平对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但丁平购买了涉案房屋是客观事实，则丁平为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。

据此，依照《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决如下：

判决结果

一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行丁平所购的位于凯里市房屋。

二、驳回原告丁平的其他诉讼请求。

案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

【实务总结】

近些年来，由商品房相关问题引起的法律纠纷比较多，加之实务中案情错综复杂，因此在事实认定和法律适用方面给立法者、司法者与法律服务工作者、当事人都带来了新的压力与挑战。好在真理总是在战胜暴风雨后艰难前行。综上，目前司法实务普遍认为，当涉案房屋存在商品房消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权清偿的分配利益时，各权利主体之间的效力顺位的确定是：首先，要分清是商品房消费者的物权期待权还是一般不动产买受人的物权期待权。其次，在符合权利成立的特定构成要件时，各权利主体之间的效力顺位是：商品房消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞一般不动产买受人物权期待权＞不动产抵押权。