【主任观点】如所周知，合同在社会生活和民商事活动中广泛存在并具有广阔的应用空间。在整个民商事诉讼领域，合同纠纷占据半壁江山。当合同未能得到适当履行，就涉及到合同相对方责任问题。无外乎违约责任、缔约过失责任或侵权责任三种。缔约过失责任作为一种法定之债，规定在《民法典》第500条、501条。由于其理解上比较抽象，在具体案件情形的认定上存有一定的障碍，故在司法实践中运用不多，法理地位较为生涩。但如果运用得当，对民事主体权益的维护具有重要作用。本文以商品房买卖合同中的缔约过失责任纠纷为例，浅析缔约过失责任的理解与适用。

【案情简介】北京昌平的S先生购买了一处价值1800万元的高档住宅。在房屋交付前的8个月，S先生发现即将建设完成用于交付的商品房在外部环境、配套设施、容积率、绿化面积、规划设计等方面与开发商早期的宣传具有明显差异。且开发商在众多业主们对房屋及配套设施的建设质量提出质疑时迅速自行拆除了样板间。眼看自己花费巨资购买高档住房的愿望落空，S先生愤怒之余，意欲将开发商告上法庭，诉请解除合同并追究开发商的责任。此时，S先生可以根据开发商履约瑕疵的具体情形追究其违约责任或缔约过失责任。

效果图与实物对比

●缔约过失责任的基本原理

（一）含义

缔约过失责任作为一种法定责任（法定之债），是指在缔约过程中，一方违反诚信原

则导致对方信赖利益的损失，依法应当承担的赔偿责任。

（二）归责原则

缔约过失责任因一方违反诚信原则而发生，属于典型的过错责任。

（三）构成要件

1.行为发生于缔约过程中。

（1）时间要素。

缔约过失责任原则上发生于缔约过程中，双方必须已经开始进行磋商。如双方并未开始磋商（商谈、谈判、洽谈、接洽），则不存在缔约过失责任问题。

（2）对象要素。

根据合同相对性原理，“谁缔约谁承担责任”即只有与受害人缔约之相对人才需要承担该责任，缔约方以外的第三人无需承担缔约过失责任。

2.一方违反基于诚信原则产生的先合同义务。

先合同义务，是指当事人在缔约阶段，按照诚信原则应当承担的说明、通知（告知）、提请注意、协助、保密、保护、照顾、忠实等义务。

但要注意的是，先合同义务产生的基础系诚信原则（帝王条款）而非合同义条。

3.导致对方信赖利益的损失。

（1）订约费用，包括邮电费用，赴订约地或察看合同标的物所支出之费用。

（2）准备履行所需费用，包括为运送标的物或受领对方给付所支出之费用。

（3）订约机会，主要是指另行订立合同所产生的差价损失。

4.一方违反先合同义务与他方所受损失之间存在因果关系。

●缔约过失责任的类型

（一）合同未成立型的缔约过失责任

1.假借订立合同，恶意进行磋商。

恶意磋商，是指非出于订立合同之目的而借订立合同之名与他人磋商，其真实目是为阻止对方与他人订立合同，或使对方贻误商机，或仅为戏耍对方；恶意磋商与正常的商业风险完全不同，正常的商业风险无须承担缔约过失责任。

2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。

3.泄露或不正当使用对方商业秘密或其他应当保密的信息。

（二）合同成立型的缔约过失责任

1.合同被撤销。

根据民法基本原理，合同被撤销后，自始无效。此时，只能请求对方承担缔约过失责

长。而不能请求承担违约责任。

2.合同被宣告无效。

根据民法基本原理，合同被宣告无效后，自始无效。此时，亦只能请求对方承担缔约

过失责任，而不能请求承担违约责任。

3.恶意不办理批准、登记手续。

依照法律、行政法规的规定，经批准或登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或合同约定办理申请批准或未申请登记的，法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

据此可知，恶意不办理批准、登记手续的，报批条款单独生效，追究违约责任，非报批条款未生效，追究缔约过失责任。

司法案例：开发商对其虚假宣传行为承担缔约过失责任案（济南中院2024年发布）

【基本案情】

某房地产公司在其网站、楼盘宣传页及某视频媒体上发布销售广告，宣传该楼盘项目有北京某知名院校合作办学的小学、度假酒店、三甲医院、500米内地铁、文旅商业街等多项配套设施。但其向赵某实际交付的商品房项目并无上述配套设施，赵某诉请某房地产公司对其虚假宣传行为承担损失赔偿责任。

法院认为，某房地产公司在楼盘预售阶段对项目开发规划范围之外的配套设施、绿化景观、医疗教育等进行虚假宣传、夸大宣传，该宣传内容作为要约邀请虽不计入合同内容，但开发商的虚假宣传或夸大宣传行为违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任，对购房人的损失进行赔偿。

【典型意义】

房地产开发公司在商品房预售阶段进行虚假宣传、夸大宣传，对商品房的居住或投资价值具有一定的提升作用，进而对供求关系产生积极影响，需求量上升，商品房价格亦会随之提升，由此给购房人造成相应的损失，人民法院依法维护诚信经营，打击虚假宣传，判决房地产开发公司对其虚假宣传行为承担赔偿责任，在维护广大购房人合法权益的同时，有助于规范房地产市场交易秩序。