宅基地是农民安身立命之本，由国家分配。用于建造住房、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。随着城市化的发展，大量农村人口向城市流入，农村常住人口趋向于以老年人为主，空闲宅基地房屋买卖流转情况也频发。北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合自身办案经历，并在法律检索的基础上，梳理了农村宅基地买卖及继承使用问题，供大家参考。

　　一、宅基地使用权能卖给非本村村民吗？

　　首先，我国禁止城镇居民到农村购买宅基地，如果村民将宅基地使用权卖给城镇居民，这类买卖合同一般也因为违反法律强制性规定而无效。

　　同时，因村民宅基地属于各个村集体所有的土地，本村村民对本村内的宅基地享有分配使用权，其他村村民如因住房需要使用宅基地，其完全可以在自己村内协调申请，如果为了获得多块土地进行其他建设，一般此类合同也会被认定无效。

　　二、同村村民之间可以买卖宅基地房屋吗？

　　我国土地使用权包括宅基地使用权，法律规定不得非法买卖。但同村村民之间因一方有住房需求，可以依法转让（买卖），《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。同时农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。因此，同村村民之间可以协调转让宅基地。

　　三、老人去世后，宅基地房屋可以继承吗？

　　宅基地由村集体享有所有权，不属于个人财产，不能当作遗产继承，但宅基地上的房屋由产权人享有所有权，属于私人财产，可以继承。具体根据被继承人的实际情况，有多种特殊情形需要注意。

　　（一）子女已经转为非本集体经济组织成员（或迁到其他村，或者迁入城市）。这种情况下，子女可以依法继承宅基地上的房屋，同时根据地随房走的原则，房屋所在的宅基地使用权也一并享有。

　　（二）子女属于本村村民，但子女已分户且有自己的宅基地的。对于因继承父母房屋而占用宅基地，形成“一户多宅”的，仍享有权益，同样可继承享有房屋所有权以及对应的宅基地使用权。

　　（三）子女属于本村村民，虽然分户但没有自己的宅基地的。这种情况下，子女作为村民原本有权利申请宅基地建设住宅。实践中如因村集体内宅基地资源有限，未能取得自己的宅基地住宅，父母去世后，可以继承房屋及原宅基地的使用权，可以申请将该宅基地确权在自己名下。

　　（四）原登记的产权人去世后，户内有子女或其他亲属的。在对宅基地使用权及房屋所有权进行登记时，往往只登记一个产权人。如果原登记的产权人去世后，户内仍有其他家庭成员的，该户仍然存在，该户仍然继续享有该宅基地及房屋。