集体土地上所建的房屋买卖具有一定限制。出卖人和买受人必须是同一村的村民，买受人必须符合房屋所在宅基地的使用标准，所出售的房屋必须符合当地标准，买卖行为必须报经集体经济组织批准同意。北京中恒信律师事务所张峥律师结合法律法规及司法考量，整理了集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力判定，供大家参考。

　　一、关于集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力问题

　　1、当事人以涉案房屋属于违法建筑为由主张买卖合同无效，但依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，当事人虽主张涉案房屋是违法建筑，但未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效。

　　2、当事人以涉案房屋并非在本集体组织成员之间转让为由主张买卖合同无效，但依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故该项主张法律依据不足。

　　3、当事人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张合同无效，而当事人本身是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下，仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为。

　　二、农村房屋买卖合同中不同情况下效力的认定

　　1.在不违反其他规定的前提下，同村但不同小组成员之间签订的农房买卖合同是否有效？

　　根据《土地管理法》第十三条的规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包。目前，农村集体经济组织是以村为单位，下设村民组。因同村但不同小组的成员仍属于同一农村集体经济组织，他们之间所签订的农房买卖合同，在不违反其他法律、行政法规的强制性规定的前提下，应认定为有效。

　　2.城镇居民购买农村房屋的法律后果如何认定？

　　城镇居民购买农村房屋的，根据我国现行土地管理法律、法规、政策的规定，合同应认定为无效。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。对该信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获收益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面的因素予以确定。

　　3.未经登记的农村房屋转让合同的效力如何认定？

　　未经登记的农村房屋转让行为不应适用登记生效原则，人民法院不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理初始登记为由，否认农村房屋转让的效力。如果转让双方系同村村民，讼争的房屋也在该村，房屋交易在村民委员会见证下进行，应当认定物权转让发生了效力。