农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。北京中恒信律师事务所刘鹏律师围绕农村宅基地房屋买卖问题，做了内容整理和律法解析，供大家参考。

　　一、土地管理法修订后，宅基地进行试点改革，农村的房屋可以实现自由买卖，需要满足三个条件。

　　1.买方必须是农村户口

　　宅基地属于农民的居住保障和福利，所有权归属村集体，农民没有所有权，宅基地同样无法买卖，但是在房地一体之下，要地随房走，买房屋就得拥有宅基地使用权。

　　2.买卖双方户口必须在试点区内

　　根据试点规定，农村房屋及宅基地的使用权可以跨村镇流转，但是买卖双方的户口必须在试点区内。

　　3.买方具有宅基地资格权

　　根据一户一宅规定，农村一户只能拥有一个宅基地，无论这个宅基地是不是购买的，因而想要再买一处宅基地那么就要具有再次申请的资格权，不然就必须“买新退旧”，把原有的宅基地退还给村集体。

　　二、审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的法律原则意见

　　第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

　　第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

　　三、农村宅基地使用权能否出售给本集体经济组织以外的人员？

　　很多村民由于进城居住生活，考虑到农村房屋闲置，便产生了出售房屋以获取相应财产利益的想法，但是，宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人，双方之间签订的买卖合同无效。

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。