当没有证的老宅遇上征地拆迁，征收方往往会以违建的名义强拆。“老宅无证问题”已经成为一些老街区居民面临的难题，那么面对这种情况，如何保障无证房屋所有权人的合法权益呢？北京中恒信律师事务所梁子丹律师结合法律法规及司法裁判口径，对无证宅基地遇到征收的应对处理方法进行了问题探析，供大家参考。

　　一、宅基地补偿原则

　　农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

　　“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿：一是宅基地补偿，二是房屋补偿。

　　由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

　　二、土地补偿形式

　　土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。

　　货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你；置换补偿就是在规划的安置区域按不同地价折换成多少平方米对你进行安置。

　　房屋及地上附着物的补偿标的是物产所有权，包含房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

　　三、征用土地的补偿方式

　　现行的土地管理法规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

　　《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　四、房屋拆迁补偿

　　房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

　　计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积被拆迁房屋重置成新价

　　宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、且不超控制标准。