对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，是很多离婚案件的核心问题。北京中恒信律师事务所侯孙惠律师依托法律条文要旨及审判实践，对离婚案件涉及贷款及增值房产的处理方法，供大家参考。

一、在离婚案件中，如果房产涉及贷款和增值情况，分割方法通常遵循以下原则：

1.房产归属：

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条的规定，夫妻一方在婚前签订不动产买卖合同，并以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记在首付款支付方名下的情况，离婚时该不动产由双方协议处理。

如果双方无法达成协议，人民法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2.补偿计算：

首先要计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）。

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

3.实际操作：

在实际司法实践中，法院可能会考虑多种因素，如共同还贷的款项、财产增值部分以及双方的经济状况等，来确定补偿金额。

法院通常还会考虑到照顾子女和女方权益的原则，确保补偿计算的公平性。

二、实践审判规则

1.对“不动产成本”的计算情形分析

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
具体“不动产成本”的计算标准如下：
一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。
二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

2.离婚后房价下跌的处理

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，劳律师认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。